センチュリー21コラムの記事一覧｜売却査定コラム｜株式会社トクスイ不動産

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回のテーマは、前回に引き続き「重要事項説明書」について。
どんな内容が記載されているのか。理解すべき内容をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part2～
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今回は【物件に関する重要説明】の内容から解説します。

【物件に関する重要説明】

（1）登記に記録された権利の種類や内容
登記簿に記載されている所有者の名前と住所のほか、「所有権に関わる権利（甲区）」と「所有権以外の権利（乙区）」の有無が記載されています。
売主が借りている住宅ローンの抵当権のように登記簿に記録された権利などはここで説明されます。

（2）法令に基づく制限
都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限を明示する項目です。
建物の用途や土地の利用に関する制限、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、建物の増改築や建築に影響を及ぼす規制が記載されます。

（3）私道の負担に関する項目
敷地が私道に面している場合の負担の有無を明示する項目です。
負担に関する権利関係、私道を利用するための負担金などが記載されます。

（4）インフラ設備の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況を明示する項目です。
すぐに利用できる状態にあるか、供給形態（例：ガスなら「都市ガス」か「プロパン」かなど）はどうなっているかなどを記載します。
これから整備する場合は、整備予定の日程や負担金の有無なども説明されます。

（5）宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）
宅地造成や、対象物件が未完成のまま取引する場合に記入する項目です。
完成前の説明と完成後の内容が異なるとトラブルになるため、工事完了時の形状や構造、間取り、内外装の仕上げなどを詳細に説明します。
リフォームやリノベーションを行って引き渡す場合も、この項目に記載しなくてはなりません。

（6）建物状況調査の結果の概要（既存の建物の場合）
現状のまま引き渡す場合、（5）の項目は説明が省略されますが、代わりに建物状況調査の実施状況や結果の概要などを記載します。

◆区分所有建物（分譲マンション）を売買する場合の重要説明事項

取引する物件が分譲マンションの場合も、重要取引説明書に記載される項目はおおむね同じです。
違っているのは、分譲マンションにおける敷地の権利の種類、共有部の規約、専有部分の用途や利用に関する規約、管理会社の名称や管理形態など、共同住宅ならではの項目を記載するところです。
管理費や修繕積立費などの金額も明示されますが、売主が滞納している場合は買主が負担することになるため、重要項目説明書への記載と説明が必要とされています。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回のテーマは、不動産取引には欠かせない「重要事項説明書」について。
どんな内容が記載されているのか。理解すべき内容をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part1～
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◆「重要事項説明書」とは？

「重要事項説明書」は、不動産売買の契約書を交わす前に、買主に対して行う「重要事項説明」に伴う書類です。
不動産に関する知識が乏しい一般消費者が、知らずに購入して不利益を被ることがないよう、物件に関する詳細な説明が書かれています。

重要事項説明は、宅地建物取引士という資格を持っている人しかできません。
契約前に必ず行わなければならず、買主は「重要事項説明を受けた」という証拠として、重要事項説明書に記名押印を行います。その後、売買契約書に記名押印をする流れになります。

◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、買主に対して行われるものですが、売主が書面にどんなことが書かれているかを知っておくことも大切です。
「重要事項説明書」の中身はおおまかに【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】で構成されています。

重要事項説明書はかなりボリュームのある書類ですので、次回から内容について詳しく解説していきたいといます。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回のテーマは、「価格の交渉時に気を付けること」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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価格の交渉時に気を付けること
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◆付帯設備についての条件

付帯設備とは、エアコンやカーテン、照明などの設備のことです。
テレビや冷蔵庫といった今後も使用する家電に比べて、家に合わせて
買ったエアコンやカーテンは持っていかないことも多いと思います。

そうした付帯設備を付けたまま売却するのか、
もしくは片付けてから売却するのかは必ず決めておきましょう。

買主側から「エアコンが付いていると思ったからあの価格で
購入したが、付いていないため安くしてほしい」と後から言われたり、
反対に「新しいものを付けようと思っていたため処分費用が掛かって困る」と
言ってきたりと、何かしらトラブルになりかねません。

付帯設備については事前にリストを作成しておき、
故障してないかどうかの状態はもちろん、わかるものについては
購入時期を明記しておきましょう。リストの作成に関しては、
不動産会社の担当者が正式な書式に則って作成してくれますが、
売主として把握していることはしっかりと伝えておきましょう。

そして、そのリストを元に、設置したまま売却するのか、
それとも撤去しておく必要があるのかを確認しましょう。

◆特に重要な付帯設備

給湯、水回り、空調といった付帯設備は日々の暮らしに直接関係してきます。

無かったり故障していたりすると非常に困り、
新しく購入したり直したりしようとすると高価になるものです。

特にこれらについては、しっかりと現状を確認してリスト化するようにしましょう。

照明、収納、建具などについては、そこまで急を要するものではありませんが、
処分するのにもお金が掛かります。残すのか、処分するのか、処分するなら
売主と買主どちらがするのか、といった取り決めも重要です。

◆更地での売却の場合も要注意

現状、建物がある物件を更地にして売却する場合も、
建物の解体費用を売主と買主どちらが負担するのかも取り決めておく必要があります。

「更地で売りに出ていたのだから売主が負担すべき」
「現状建物があるのは明白だから買主が負担するべき」
といった話を後からしてはいけません。

処分費用や解体費用を含めた売却価格の相談をしなければならないということに留意しておきましょう。

◆引き渡し時期の交渉も忘れずに

売主と買主の双方で引き渡し時期の希望が一致すれば問題ありませんが、
なかなかお互いの希望が合致することはありません。

売主が買い替えのため、次に入居できる時期まで待ってほしい、
買主が賃貸の更新があるために早めに入居したい、などそれぞれに希望があります。

どちらもタイミングがずれれば、それだけコストが掛かってしまいます。
そのコストを売却価格に上乗せするのか、それとも値引くのか。
お互いが納得できる条件になるように価格交渉を行いましょう。

そのためには、お互いの希望や条件についても細かく出しておき、
それを元にして価格交渉を行うようにしましょう。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回は、前回に続いて「価格交渉と指し値」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
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価格交渉と指し値②
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◆実際の交渉は直接行わない

指し値のやり取りは、購入希望者と直接やり取りを行うのではなく、
不動産会社の担当者を通じて行います。

先方の提示した価格が安かった場合は、「本当にその価格しか出せない」のか、
それとも「安く買えればラッキー」と思っているのか、そうした購入希望者の
実情も聞いておくようにしたいですね。

◆大きな指し値が来たとき

大きな指し値、つまり大幅な値引き価格を提示された場合、
お互いに希望がすり合わないことも多いかと思います。

そうした場合、どうしても売りたいからといって、大幅な指し値に
応えるのではなく、売却価格の見直しをしてみてはどうでしょうか。

例えば、5,000万円の物件に対して4,500万円の指し値が来た場合、
その価格で売ってしまうのではなく、売却価格を4,800万円に見直してみると、
4,600万円や4,700万円での購入希望者が現れる可能性もあります。

大きな指し値に応じるかどうかは、売主側の売却期限や
売却理由などによって左右されますが、まずは不動産会社の担当者と
よく相談し、売却価格の見直しなども含めてよく考えて行うようにしましょう。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回は、「価格交渉と指し値」についてセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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価格交渉と指し値①
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◆指し値とは

指し値、売買にあたって、客側が指定する値段をいいます。
多くの場合は、価格交渉（値引き交渉）において使われる表現です。
普段の買い物で値切ることはあまり頻繁に行わないと思いますが、
不動産のように大きな買い物になると、「もう少し安くならないか」といった交渉がよくあります。

指し値はよくあることなので、売主側も指し値、つまり値引きを提案されることを
覚悟した上で、値付け（売り出し価格の設定）をするようにしましょう。

つまり、この価格では絶対に売りたいという最低限の価格にある程度の金額を
上乗せしたものを売り出し価格として設定しておくのが無難ということです。

◆指し値は必ずしも応じる必要はない

5,000万円の物件に対して、いきなり4,000万ではどうか、
と大きな指し値が入った場合、すぐに返答するのは止めた方がよいです。

1,000万円の指し値はかなり大きな金額です。
それ以上の価格での購入希望者が現れる可能性がある場合は、少し待ってみるのも一つです。

もちろん、売り出してから1か月も2か月も経っているのに購入希望者が
全く現れない場合には、大きな指し値に対しても応じるべきかもしれません。

売主、買主双方の希望をすりあわせていき、お互い納得の金額でのやり取りになるようにしましょう。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
契約前にしっかり確認をしておくことが重要ですが、
実際に付き合いが始まってからしか見えない不動産会社との相性もあるかと思います。
今回は、「媒介契約を結んだ不動産会社に不満がある場合」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満がある。どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているかわからない…」
こういった疑問が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは契約を結んだ不動産会社の販売活動を
チェックすることから始めてみてはいかがでしょうか。

◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告する文書です。
・専属専任媒介契約は、1週間に1回以上
・専任媒介契約は、2週間に1回以上
顧客である売主に対して、不動産会社から売却活動報告書を提出することが義務付けられています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、
頻繁に活動報告をしてくれますが、義務付けられたペース以下だったり、
最小限の内容しか報告してくれなかったりする不動産会社では、
販売活動もあまり期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントを確認しましょう。
・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由、それに対する対策を
どう考えているのかなど、きちんと説明してもらいましょう。

場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが良いケースもあるため、
買い手がつかない理由を不動産会社がしっかり分析できているかの見極めが必要です。

◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に
不満を感じている場合は、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことはありません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に
別の不動産会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、
チラシの作成費用などの実費を請求する不動産会社が稀にあるようです。

不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反している場合は、
契約期間中の解約も可能です。不利な解約をすることにならないよう、
解約前には契約書をしっかりと確認しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての非常に重要です。
売主からすれば、重要なパートナーとなるため、こちらの信頼を
裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいところです。

もちろん売主としての責任も自覚しておくことが必要です。
全て不動産会社任せで文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、
活動内容に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
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今回は、前回に引き続き「価格の見直し方」についてセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産価格の見直し方について
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◆どのくらいの値下げを行う？

不動産会社の査定額近くまで下げると、購入希望者は増えるでしょう。
しかし、そこまで売り急いでないのであれば、現状の価格のまましばらく勝負することも作戦の一つです。

少しずつ徐々に価格を下げていくことはおすすめできません。

不動産の購入を検討している方は、物件情報を吟味しているケースが多いため
少しずつ下げていくことで「この物件は徐々に価格が下がっているな、
もう少し待てばもっと下がるかも」という印象を与える恐れがあります。

現状の価格でなかなか売れない場合は、いっきに数百万円の値下げを行うことも効果的です。
以前からその物件をチェックしていた人からすると「今がチャンスだ！うっかりしていると
他の人に買われてしまう」という気持ちになり、値下げの効果を最大限に発揮できます。

当初の値付けを高くして高値成約にチャレンジしたとしても、成約できないまま
ある程度の期間が経った場合、いっきに相場程度の価格に変更される事をおすすめします。

【意外とチェックをしている人は多い】
ご自身が物件を探す立場となったときのことを考えてみてください。
ポストに届くチラシや散歩途中で見かけた看板などで気になる物件を見つけたとき、
「この物件いいけど、ちょっと高いなあ。」と思ったことはありませんか？

予定価格よりも高くて手が出ないときは内見に行きづらいものですが、価格が下がり、
ちょっと頑張れば、となれば、内見に行ってみようとなる買主は意外と多いものです。

また気になる物件の価格を常にチェックし、大幅に価格が下がったときに
「他の人に取られてしまわないように」と急いで問い合わせをしてくる人もいます。

価格の見直しは売れ残った物件の安売り、ではなく、
売主と買主双方の希望をすりあわせていくことだと考えていけば、
納得した価格での売却につながっていくのではないでしょうか。

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不動産価格の見直し方について
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◆価格を見直すタイミング

物件を売り出した当初は何件か内見が来たのに、しばらくするとパタッと途絶えてしまうことがあります。

一般的に物件情報は2～3週間ほどで情報が行き渡るため、おおむね1カ月ほどで客足が止まってしまうことがありますが、
そうした場合は価格が高いことが考えられます。ここが価格を見直すタイミングといえるでしょう。

◆価格を見直さず放置していると…

内見希望者が現れないのに価格をそのままにしておいても、新しい購入検討者はなかなか現れません。
もちろん売主の希望する価格で売れることが一番良いのですが、そのままでは時間だけが過ぎていくということになりかねません。

不動産会社の担当者から提案されることもありますが、売却期限の希望がある場合は、
売主から担当者に価格の見直しを提案しても良いでしょう。

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佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
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今回は、「購入希望者が現れない場合はどうすればいい？」について
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購入希望者が現れない場合はどうすればいい？
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◆いつまでも購入希望者が現れない場合

依頼した不動産会社の担当者しか内見希望者を連れてきておらず、
他の不動産会社からの内見希望者が現れない場合、売却を依頼した
不動産会社が物件の囲い込みをしている可能性があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、
その不動産会社にしか売却を依頼できない代わりに指定流通機構（レインズ）に
物件情報を登録して公開する必要があります。

つまり、他社からの問い合わせが全くない場合はレインズに登録することを怠っているか、
問い合わせがきても「商談中のため紹介ができない」と断り、物件を囲い込んでいる可能性があります。

このような事態を防ぐため、不動産会社がレインズに登録したことを
証明する「登録証明書」というものを受け取りましょう。

この「登録証明書」にはURLとパスワードが記載されているため、
ご自身でもレインズに情報が公開されているかどうかを確認することができます。

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前回は「ホームステージングの効果とやり方」をご紹介しましたが、
今回は、「ホームステージングの今後」についてセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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ホームステージングの今後
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◆これからはホームステージングが当たり前になるかも？

アメリカでは自宅に友人やお客さんを招き、パーティーをする機会が多くあります。
そのため、日頃から家のインテリアやエクステリアに気を遣うことが一般的です。

見栄えの良い家は、その人自身のステータスにもつながり、ひいては物件を売却する際に高く売れる傾向があります。

家のインテリアやエクステリアに投資をしてホームステージングを行うこと、
そして価値を高めていくことがこれから先の日本でも広がっていくと面白いですね。

掃除や整理整頓はもちろんですが、少し余裕が出たらインテリアやエクステリアにもこだわりを持つと、
将来、売却時に高く売れる可能性が上がるとともに、日々の生活にも張りと潤いが出てくるでしょう。

毎日を楽しく充実したものにしながら、将来の売却時につながっていくと思うと、
ホームステージングはこれからの「選択肢の一つ」になっていくものかもしれませんね。

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