売却査定コラム,株式会社トクスイ不動産

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回も、前回は「不動産相場の調べ方」というテーマで不動産ポータルサイトを活用し、
平米単価等を駆使して、相場を調べることをお伝えしましたが、今回はさらに、
成約価格の情報の調べ方をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

国土交通省や国税庁のサイトを利用することで、多くの参考情報を手に入れることができます。
ぜひ参考にしてみてください。

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不動産相場を調べよう～国土交通省のサイトを活用しましょう～
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◆成約価格の詳細調査
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトを利用すると、実際の成約価格を大まかに調べることができます。

・不動産取引価格情報検索
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

取引の時期を指定し、「土地」「土地と建物」「中古マンション等」などから選択します（農地や林地なども調査できます）。

次に、住所または路線・駅名から地域を選んでいきます。すると、実際に取引された物件情報が一覧で表示されます。

そこには、最寄り駅、そこからの距離、取引総額、坪単価や平米単価、土地の形など細かな条件が詳細に出てきます。

具体的な住所や物件名はわかりませんが、かなり詳細な部分まで条件が表示されるので、かなり参考になるでしょう。

ちなみに、このサイトに出ているのは全ての成約事例ではなく、一部のものとなっています。
掲載件数ではやや不満が残りますが、参考程度の資料としてなら活用ができそうです。

◆地価相場を調べたい場合

【公示地価と基準地価】
公示地価は地価公示法に基づいて1月1日時点のものを、基準地価は国土利用計画法に基づいて
7月1日時点のものをそれぞれ公表したものです。公示地価は国が調べたもの、基準地価は
都道府県が調べたものという違いはありますが、大きな違いはないといって良いでしょう。

いずれも土地取引の指標として使用され、ニュースでも「銀座の○○前が日本一高い」など
と耳にしたことがあるでしょう。この公示価格と基準地価は、いずれも国土交通省のサイトで調べることができます。

【路線価図】
土地の価格を調べたいなら、路線価図を調べる方法もあります。
この路線価図は、相続税などの計算で地価を評価するときに利用されるもの。
国税庁が調べており、道路ごとに、そこに面する土地の、標準的な平米単価が記載されています。

路線価図は国税庁のサイトで閲覧できます。多くの地点、特に細かいところまで
調べられますが、少し見にくいのが難点です。

なお、路線価は公示価格の約8割程度を目安にしています。
また、固定資産税の評価額は土地の公示価格の約7割を基準としています。
つまり、実際の取引価格とは異なる場合があることを覚えておきましょう。

取引価格と一致しないとはいえ、全く使えない情報というわけではありません。

前回ご紹介した不動産紹介サイトと、今回紹介した国土交通省のサイトや
国税庁のサイトを用いて、あらゆる角度からご自身の不動産相場を検証してみましょう。

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いかがでしたでしょうか。

佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。

査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。

不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回も、前回に引き続き「不動産相場の調べ方」というテーマについて
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～②
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◆似た物件が見当たらない場合のアプローチ

【平米単価・坪単価で考える】
不動産ポータルサイトを見ても、ほとんど同じ条件の物件はなかなか見つからないこともあります。
特に広さや間取りが異なると、価格も大きく変動します。

そこで、「平米単価」や「坪単価」を用いて比較してみましょう。
これは、物件の価格をその広さで割ったものです。ちなみに「坪」は3.3平米を指し、
比較の際には「平米単価」の方が理解しやすいでしょう。

まずは不動産ポータルサイトで似た条件の物件の平米単価を調べます。
これは、価格÷平米数で出すことができますね。

次に、先ほど出した平米単価に、ご自身の不動産の平米数を掛けると、
大まかな相場価格を見積もることができます。

ただし注意していただきたい点として、土地や分譲マンションの場合は
単純に「価格÷平米数」で相場価格を算出することができますが、
中古の一戸建てを参考物件として用いる場合は、価格総額から
建物価格の残存価値を差し引く必要があります。

この点は少々専門的過ぎますので、「価格÷平米数」を参考として用いられるのは、
土地と分譲マンションのみにされたほうが良いかも知れません。

【平米単価で考えるときの注意点】
物件が広くなっても平米単価が変わらないとすると、
物件の金額はかなり高くなって、買い手が付かない可能性が出てきます。
そのため物件が広くなればなるほど、平米単価は伴って下がる傾向にあります。

例えとして少し変かもしれませんが、野菜やお肉のまとめ買いが、
1つあたりの価格や1gあたりの価格を安くすることと似ていますね。

◆不動産ポータルサイトを見る際の注意点

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも
「売主の希望価格」であることを覚えておきましょう。
売主の事情、例えば早く売りたいから相場よりも低めの価格設定にしている場合や、
逆に急がないので高めに設定して長期間掲載されっぱなし、といったこともあるでしょう。

そこに掲載されている価格をうのみにせず、
ご自身の希望や条件とすりあわせ、納得のいく価格で売り出せるようにしたいですね。

また、物件自体が一般的な中古なのか、それともリフォームしているものかでも価格が変わってきます。
リフォーム物件は売り出し価格が高くなることが多いため、その辺も考慮して比較しましょう。

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今回は、「不動産相場の調べ方」というテーマについて
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～
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◆物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べる手法として、最初に思いつくのは
不動産専門のポータルサイトではないでしょうか。

自身が売却を考えている物件と似たような条件の物件が、
どの程度の価格で売りに出ているのかを見れば、ある程度の相場感を見て取ることができます。
そのときに見るべき条件は、最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。

ただし同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利な複数路線の駅と、
交通手段が限られる小さな駅とでは、価格に大きな違いが生じることがあります。

また電車利用が当たり前の都心部では駅からの近さが重視される一方、
電車よりもマイカー通勤の多い地方などの場合は、駅からの距離よりも
駐車スペースが何台分あるか、主要な幹線道路へのアクセスの良し悪しが重要になってきます。

そのような場合は、車での移動がメインとなるため、
徒歩圏内にスーパーがなくても大きな問題にならない、という場合もあります。

条件を比較する際は、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良いでしょう。

自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と
思える物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを
考えてみるのも良いかもしれませんね。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回は、前回に引き続き「仲介業務とは」というテーマについて
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産仲介業務の役割 ～後篇～
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◆不動産会社が行う6つの仲介業務

前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」の仲介業務についてご紹介しました。
今回は、実際の売買に関わる部分に焦点を置き、お話しをいたします。

【物件の内覧】
物件に興味を持ち、問い合わせをしてくださった方のために、
より詳細の物件詳細を見てもらうため、内覧を行います。

もしまだ売り手が物件に住んでいる場合は、売り手も含めた内覧の日程調整も行う必要があります。

内覧当日は、不動産仲介業社の担当が買い手を物件を案内しつつ、詳細説明を行います。
案内後、買い手側から価格交渉をされた場合には、担当からその旨を売り手に伝え、適正な売却活動を進めます。
ただし、内覧時に価格交渉をされることは極めてまれです。

【売買契約書の作成・締結】
内覧後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、売買契約書の作成と契約の締結を行われます。
不動産会社は売買契約書のひな形の用意があるため、必要事項を記入した売買契約書を作成します。

売買契約書は、宅地建物取引士の記名が必要です。

宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名、重要事項説明を行う必要があります。

重要事項とは、売買の対象となる不動産の権利関係や設備の整備状況、
法令上の制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応なども含まれています。

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後のトラブルに発展する可能性があるため、
売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、目を通しておくことが大切です。

【トラブルの対応】
引き渡し後の物件に何か欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は
不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生したときなどをさします。

◆不動産仲介は依頼をした方がメリットが多い

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。
不動産会社への仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、
200万円以下の場合は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。

売却価格が高くなれば、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかもしれません。
しかし、買い手の発見、契約の締結、トラブルの解決などを総合して考えると
不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。

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今回は、「仲介業務とは」というテーマについて
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産仲介業務の役割 ～前篇～
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◆不動産仲介会社の役割

不動産の売買において、不動産仲介会社は重要な役割を果たします。
しかし、仲介手数料が必要となることから、仲介を依頼せずに自分で売買を行ってみたい、という方もいらっしゃると思います。
自分で取引を進める場合、不動産仲介会社が行う業務の多くを自力で行わなければならりません。
そのため、不動産仲介会社がどのような仕事を行っているかを確認しておく必要があります。

不動産仲介業務は大きく6つに分けられますが、
今回はそのうちの3つを紹介します。

【物件の査定】
不動産を売却する際、物件の適正な価格を設定する必要があります。
この価格設定を行うために、不動産仲介会社は物件の査定を行います。
買い手を見つけるためにも物件の価値を正確に把握し、適切な売出価格を設定することが重要です。
エリア相場と大きく乖離していると買い手はなかなか見つからないでしょう。
仲介会社に依頼せず、ご自身で売買する場合は、「いくらで売れるか」を
ご自身で調べる事になりますが、これはかなり難しいかと思います。

【権利関係の調査】
物件を売却する際、権利関係の調査が欠かせません。
例えば、抵当権や再建築不可の条件の有無などが含まれます。
再建築が難しい不動産は売却が難しくなるため、不動産仲介会社はこれらの権利関係を確認し、対策を練る役割を果たします。
不動産仲介会社を介さずに売却を進める場合、これらの法令上の制限について自分で調査し、理解する必要があります。

【広告】
査定が完了し、権利関係が明らかになったら、売出価格を設定し、広告を出稿します。
顧客を抱えている不動産会社の場合、事前に声をかける場合もありますが、そこで売却先が決まらない場合は、自社サイトや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するだけではなく、チラシやポスティングなど、オフライン広告も活用し、買い手の募集を行います。
最終的に、購入希望者を見つけ出すために効果的な広告戦略を展開します。

近年、不動産のネット検索が増加しています。
そのため、不動産仲介会社は自社ウェブサイトや不動産ポータルサイトを利用して物件情報を幅広く発信します。
しかし、この手法のみだとサイトに来訪をしてくれないと意味がないため、広告効果を高めるために折り込みチラシやポスティングといったオフライン広告も組み合わせながら募集を行っています。

不動産仲介会社の役割について、6つの中から3つを紹介しました。残りの3つについては次回ご紹介します。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ、
今回のテーマは、前回に引き続き「不動産売却の前に確認しておきたいこと②」となります。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと②
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不動産を売却する際、何から始めれば良いか分からないことがあるかもしれません。
不動産売却を成功させるために、売却前に考慮すべき要点や有用な情報についてご紹介いたします。
より良い条件で、スムーズに不動産売却を進めるために、ご自身の考えを整理しておきましょう。

◆売却の希望条件を整理しましょう

不動産の売却には、目的に応じた最適な方法は異なります。
そのため、売却時期や方法、売却価格など、希望条件を整理しておくことが大切です。

【売却方法】
・なるべく短期間で売却したい
・なるべく高値で売却したい
・近所の人に知られず売却したい

【不動産の売却時期】
・できるだけ早く売却したい
・○年○月○日までに売却したい
・特に決めていない

【売却希望金額】
・○○円以上で売却したい
・住宅ローンの借入金残高分以上で売却したい
・適正価格がわからない

売却時期や価格は、その後の計画にも影響を与えます。
譲れない条件や、妥協できる範囲を具体的に考えておくことが重要です。
明確な希望条件があれば、不動産会社も話を進めやすいため、よりスムーズに不動産売却を進められます。

不動産の売却は、人生においてそう何度もある訳ではない大きな決断です。
少しでも希望に添ったかたちで、進めたいものですよね。
売却活動を本格的にスタートさせる前に、しっかりと準備をし、計画的に進めましょう。

いかがでしたでしょうか。

佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
査定から引渡しまでの期間をスピーディーかつスムーズに進め、地域密着のネットワークを活かし、
タイムリーな情報提供とご要望への丁寧な対応をお約束いたします。

不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へぜひお越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様に、センチュリー21トクスイ不動産の広報担当から、
「不動産売却前に確認すべきポイント」について詳しくお話しします。

この記事では、不動産売却をお考えの際に押さえておくべき情報をまとめました。
少しでもお客様のお役に立てれば幸いです。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①
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不動産を売却する際、何から始めれば良いかお悩みの方も多いことでしょう。
今回は、実際に不動産売却のために動き出す前に考慮すべきポイントと、情報収集しておくと役立つことなどをお話しします。
より良い条件でスムーズな不動産売却が実現するためにも、ご自身の考えを整理しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

まず、不動産売却の主な目的を明確にしましょう。
目的が明確にすることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方など
「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

売却の目的は人それぞれ異なりますが、以下は一般的な例です。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。シニアライフを送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか。」
目的によって売却方法やスケジュールが変わることがあります。
不動産売却をする理由や目的を不動産会社に伝えることで、最適な売却方法を提案してもらえるはずです。

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いかがでしたでしょうか。

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不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へぜひお越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様に、センチュリー21トクスイ不動産の広報担当から、
「不動産会社の見極め方」について詳しくお話しします。

物件の売却を検討する際、適切な不動産会社を選ぶことは極めて重要です。
媒介契約を結んだ後に後悔しないために、以下の2つのポイントをお話しします。
不動産会社選びの参考にしてください。

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優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント
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不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。
契約を結んだ後に、「物件が売れない」「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、
不信感を抱いてしまうような事態は絶対に避けたいものです。
不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。

ポイント① 物件をレインズに登録してくれるか？

＜レインズとは？＞
不動産流通機構が運営するネットワークシステム。
不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、
不動産業界全体が連携して購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。
不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人、
借りたい人と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。

登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが期待できます。
媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを、念のため確認しておいた方がいいでしょう。

ポイント②　どのような販売活動をしているか？

媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。
積極的に宣伝や情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。
しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、
なかなか買い手がつかない可能性があります。

長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。
このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、どんな販売活動をしてくれるのかを直接確認することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、住宅情報誌などの紙媒体のほか、不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。
不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報を入手されますので、どちらかに偏っていては幅広く買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要です。
優秀な不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに長けています。
自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、反響が大きいのはやはり不動産ポータルサイトです。
複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、その不動産会社が登録している物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。
掲載されている写真のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられることもあります。

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いかがでしたでしょうか。

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査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

?

相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？